DSR 규제 제외 전세대출 시장의 폭탄 이유 금리 인상 ‘총부채원리금상환비율 밑 빠진 독’ 만든다

SR 40% 조기 강화에도 전세대출 수요는 급증

전세대출 금리 상단 6% 돌파 수요자 절반은 2030세대

전문가들 “DSR 포함 없으면 전세대출은 시장의 폭탄”

전세대출이 총부채원리금상환비율(DSR)을 ‘밑 빠진 독’으로 만들고 있다.

​금융당국이 부동산 증가를 잡기 위해 DSR 3단계를 1년이나 앞당겨 시행했지만, 전세대출 수요는 꺾일 기미를 보이지 않고 가계대출 증가를 자극하고 있다.

​금리까지 오르면서 대출 부실화 우려를 높이는 중이다. 전세대출 수요자 절반 이상이 상환능력이 낮은 20~30대로 나타났기 때문이다.

전세대출, 날개 달린 듯 증가 지속

KB국민은행·신한은행·하나은행·우리은행·NH농협은행 등 5대 은행의 전세대출 잔액은 6월에 4479억원 증가한 132조9061억원을 기록했다.

​5개월 연속 증가하며 상반기에만 3조2092억원 늘었다.

​반면 전세대출과 기타대출을 제외한 주택담보대출(주담대)은 6월에 991억원 늘어나는 데 그쳤다. 신용대출은 같은 기간 1조1204억원 줄며 7개월째 감소했다.

​한국은행도 가계대출이 전세대출을 중심으로 증가세를 유지하고 있다는 판단이다.

​한은의 ‘2022년 6월중 금융시장 동향’ 자료에 따르면 국내은행의 주담대 월간 증가액은 5월에 8000억원을 기록했는데, 6월엔 1조4000억원으로 늘었다.

​증가 이유에 대해 한은은 “주택매매 관련 자금수요 둔화에도 불구하고 전세 및 집단 대출 취급이 이어지면서 증가세를 지속했다”고 분석했다.

한국은행

​한은은 이 자료의 주담대에는 전세대출과 이주비·중도금대출 등 주택을 담보로 취급되지 않은 주택 관련 대출도 포함됐다고 밝혔다.

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결국 국내은행의 전세대출 증가액 기록

▶4월 1조1000억원

▶5월 1조1000억원

▶6월 9000억원 등

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6월 주담대 증가액 1조4000억원 중 대부분을 전세대출이 차지했다.

​당국, 전세대출 손 놓자 급증 이어져

은행권은 전세대출이 가계대출 증가세를 견인하는 현상이 계속될 것으로 보고 있다.

​당국이 차주별 DSR 40% 2, 3단계를 조기 시행했지만, 전세대출은 규제에 포함하지 않으면서 차주의 상환능력과 별개로 이 대출은 손쉽게 받을 수 있게 됐기 때문이다.

​실제로 전세대출 수요는 최근까지도 급증했다. 금융위에 따르면 올해 전국의 전월세거래량은 3월 25만호, 4월 25만8000호, 5월 40만4000호를 기록했다.

​반면 한은과 국토교통부에 따르면 전국 아파트 매매거래량은 3월 3만호에서 4월 3만4000호, 5월 3만1000호로 비슷한 수준을 유지했다.

​금융위는 지난해 10월 26일 ‘가계부채 관리 강화방안’을 내놓고 DSR 2, 3단계를 조기 시행하기로 발표하면서 가계대출 증가 속도를 조절한다고 했다.

​2단계는 DSR 40%룰을 올해 1월부터 2억원 초과 대출에 대해 적용했다.

​기존 계획은 올해 7월부터였다.

3단계는 1억원 초과 대출에 DSR 규제를 적용하는 것으로, 이는 1년이나 앞당겨 시행했다.

​하지만 전세대출은 실수요자대출이라는 이유로 비판이 거세지면서 규제에서 지금까지도 제외돼 있다.

​특히 당시 문재인 정부가 나서 지난해 10월 14일에 실수요자 대출인 전세대출이 중단되지 않도록 해야 한다는 참모회의 내용을 밝혔다.

​당국도 이 의견을 반영해 전세대출을 총량 한도에서 제외하고, 대신 은행의 분할상환을 유도하는 등에서 규제 강도를 조정했다.

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“전세대출은 시장의 폭탄”

남산에서 바라본 서울시내 주택가. 

​전세대출이 실수요자 대출로 보호받고 있지만, 문제는 전세대출 잔액 증가만 아니라 금리까지 높아지며 부채의 부실 우려를 높이고 있다는 점이다.

​당국이 DSR 규제 강화 이유를 ‘금리 상승 등 충격에 대비한 가계부채 관리 필요성’으로 꼽았지만, 결국 전세대출로 인해 가게부채 관리가 부실해졌다는 지적이다.

​은행권에 따르면 5대 은행의 전세대출 금리는 지난 8일 기준으로 연 3.61~6.038%로 집계됐다. 금리 상단이 지난 4월 5%를 넘은 데 이어 최근엔 6%도 돌파한 상황이다.

​특히 전세대출자의 대부분이 상환능력이 떨어지는 사회초년생 비중이 높아 이자부담은 더 클 수밖에 없다는 지적도 나온다.

​이종배 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 받은 자료에 따르면 올해 4월 말 기준 국내 17개 은행의 전세자금 대출자 수는 133만5090명, 대출 총액은 167조510억원에 달했다.

​전체 대출자 중 20∼30대 비중은 2019년 말 56.5%에서 2021년 말 61.2%로 높아졌고, 같은 기간 대출액 비중도 55.4%에서 58.1%로 확대됐다.

​전문가들은 전세대출을 DSR 규제에 포함해야 한다고 분석한다.

​지난 4월 KB금융그룹은 전세시장의 최근 이슈를 분석한 ‘전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검’과 ‘임대보증금 관련 보증 합리화 방안’ 두 건의 보고서를 발간하며 “전세자금 대출 확대는 서민주거 안정이라는 긍정적인 요인이 있음에도 과도한 대출로 인한 유동성 증가가 발생했다”며 “이에 따른 부작용은 최소화할 필요가 있다”고 진단했다.

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부작용을 최소화하는 방법 관련제도 정비 필요성을 제시

▶전세자금대출 원리금 상환 유도

▶전세대출 자금의 DSR 포함

▶취약계층 중심의 공적 보증 등

​​한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 “전세대출은 시장의 폭탄”이라며 “건전성을 위해서는 전세대출을 규제에 포한해야 하지만 실제 전세대출까지 DSR 규제에 들어가면 부동산 하방 영향이 클 수 있어 이러지도 저러지도 못하는 상황이 되고 있다”고 지적했다.